【佛山陶瓷网】经济型联排别墅成交占七成份额成主力

    经济型联排别墅成交占七成份额成主力

去年上海别墅市场回顾：

2012年上海别墅市场表现并不是很出色。据同策咨询发布的报告显示，2012年上海别墅市场合计成交面积105.78万平方米，仅比2011年上扬4个百分点。在全市商品住宅的占比中也仅占11.3%，比2011年降低了2.6个百分点。

独栋全年成交720套

自从限购以来，别墅市场受创则相当严重，2009年别墅市场成交量达270.54万平方米，为2006年以来的最高，而2010年骤降至164.78万平方米，2011、2012年更是笼罩在更深的迷雾中，成交量仅刚刚超出100万平方米。在2012年的月度走势上，也没有出现像公寓市场那样逐步上扬、在年底形成高峰的局面，整体月度走势还是在10万平方米的低位波动。

造成这一情况的主要原因在于，限购政策下，别墅开发商当初拿地价格大多较低，不急于回款，降价策略相应少，另一个原因，主要是因为别墅购买者对价格下调的敏感度没有公寓强，且手握多套房屋的别墅购买者为大多数，因此“限购令”极大地削弱了其购买资格，这也使得别墅市场尤其是独栋别墅市场的去化情况堪忧。

据悉，2012年整年上海独栋别墅仅去化720套，仅占全市别墅的15%，为历年来最低，而最高峰的2007年独栋别墅成交套数达3440套，占全市34%。

经济型别墅占据七成

相比独栋别墅，经济型别墅市场始终占据着主力位置。

报告显示，2012年250平方米以下的经济型产品共计成交3337套，占整体别墅市场的72%，而从历年情况来看，经济型别墅成交占比则呈现一个小幅波动上扬的趋势，这也说明了在房价高企的情况下，无论是公寓市场还是别墅市场，购房者都更加倾向于通过缩小面积来控制总价的方法来保证自己的购买能力。尤其是限购情况下，经济型别墅的成交套数都保持在总量的七成以上。

从2012年别墅成交排行榜中看到，前十位项目的套均面积都在250平方米以下，其中有长泰东郊御园、御沁园、宝华北岸郡庭、万科清林径这四个项目的套均面积都在200平方米以下，而排行前十项目中唯一一个超过200平方米的招商海湾别墅的套均也只有257平方米。

与此同时，从区县看，2012别墅成交面积冠亚季军分别为原南汇区、松江区、宝山区。大浦东板块受益于轨交16号线即将开通以及11号线规划，开发商纷纷在新场、惠南、航头等板块推出经济型房源，单价普遍在2.5万元／平方米以下，较高的性价比使得购房者趋之若鹜。也是这样一个原因，2012年别墅成交均价26363元／平米，较2011年下滑14%。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏告诉记者说，独栋花园别墅始终处于矛盾之中，一方面严格别墅用地出让，库存总量偏低使得该类产品更倾向于“弃量保价”，而市场在政策持续不变的背景价格调整成为出手与否的关键，供求双方僵持不下，从而使得花园别墅成交陷入困境。而联排别墅从土地性质来看实为公寓而非别墅，从产品来看更相当于舒适版的公寓，并且由于多分布于边缘地区，因此更愿意“以价换量”，其实从客户接受度来看，经济型别墅购买群体多为改善置业，这部分人群需求很大，但目前供应区域多偏远且产品缺乏鲜明特色，与市场需求仍存在落差。

　　作者：袁晨晨

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